Как разделить объект недвижимости на два объекта и более?

      Процедура разделения является сложным и многоэтапным процессом, который включает в себя анализ и оценку объекта, разработку стратегии разделения, получение необходимых разрешений, проведение работ по фактическому разделению, регистрацию новых объектов и решение юридических вопросов. В данной статье мы подробно рассмотрим каждый из этих этапов, а также разберем основные преимущества и недостатки разделения недвижимости.

Содержание:

1. Разделение недвижимости – что это такое?
2. Правовые аспекты раздела имущества
3. Разделение объекта недвижимости на два объекта: порядок действий
4. Перечень документов, которые потребуются для раздела
5. Как можно разделить недвижимость через суд?
6. Какие объекты не получится разделить?
7. Отказ от Росреестра: что делать?
8. Выводы и рекомендации от экспертов

      Разделение одного объекта недвижимости на несколько – не самая распространенная процедура в современной практике. Соответственно, она может вызывать достаточно большое количество вопросов.

Разделение недвижимости – что это такое?

      Разделение недвижимости на несколько объектов – это процесс, в результате которого один большой объект недвижимости (например, земельный участок или здание) делится на несколько меньших объектов. Это может быть сделано с целью продажи, аренды, использования разных частей недвижимости для разных целей или просто для изменения ее правового статуса и увеличения стоимости.

      Например, человек может купить лофт – отдельно стоящее здание со свободным пространством внутри. В перспективе это помещение можно разделить на несколько, путем возведения внутри перегородок и изменения статуса объекта. Получившиеся помещения можно перепродать или сдать в аренду. Как показывает практика, это будет существенно выгоднее.

Назад к содержанию

Правовые аспекты раздела имущества

      Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты – задача не самая простая, но вполне реальная. Владелец недвижимости имеет право провести разделение или выделение помещений, в результате которых могут образовываться новые объекты недвижимости. В процессе разделения исходный объект полностью перестает существовать, а информация о нем исключается из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При выделении исходный объект сохраняется, но его измененные характеристики должны быть отражены в Росреестре.

      Процесс разделения объекта недвижимости на отдельные объекты будет регулироваться рядом нормативных актов, включая Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон № 384-ФЗ, касающийся безопасности зданий, Федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий регистрацию недвижимости, и Постановление Правительства № 87, определяющее разделы проектной документации. Также необходимо учесть Приказ МЭР № 953, который устанавливает порядок создания технического плана. В процессе проектирования важно принимать во внимание стандарты СП, ГОСТ, СНиП и другие руководящие документы, список которых зависит от типа объекта и специфики раздела помещения.

      Например, разделение объекта недвижимости на два объекта в ситуации с квартирами, обязательно включает в себя следующие пункты:

      ·      Все помещения должны полностью соответствовать нормам СНиП и СанПиН;

      ·      Каждая из образуемых квартир должна располагать индивидуальным входом, санузлом и кухней;

      ·      Соседи должны дать свое согласие на перепланировку жилья;

      ·      Кухни в квартирах не должны располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.

      Создание отдельных помещений происходит путем их выделения из общего объема. Для каждого нового помещения необходимо оформить технический план.

Назад к содержанию

Разделение объекта недвижимости на два объекта: порядок действий

      Разделение квартиры или любого другого объекта недвижимость на две или более части – не самая распространенная практика, но, если возникла такая необходимость, не стоит бояться. Это вполне осуществимо. Процесс разделения можно описать следующим образом:

      ·      Собственник или собственники объекта недвижимости составляют и утверждают план перепланировки;

      ·      Перепланировка согласовывается с муниципальными органами управления;

      ·      Проводятся строительно-монтажные работы;

      ·      Специальная комиссия проверяет и принимает перепланировку;

      ·      Если все в порядке, собственник оформляет новые документы на каждую из получившихся квартир.

      Для составления проекта разделения помещения на несколько частей, рекомендуется обратиться в специализированную организацию, занимающуюся разработкой проектной документации. Обычно им также потребуются поэтажный план здания и технический паспорт квартиры (можно получить в БТИ).

Назад к содержанию

Перечень документов, которые потребуются для раздела

      Перед согласованием с муниципальными органами управления, собственнику квартиры, дома или коммерческого помещения необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя следующие бумаги:

      ·      Правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

      ·      Заключение экспертной комиссии о возможности проведения работ по разделению жилплощади;

      ·      Технический паспорт объекта недвижимости;

      ·      Согласие остальных собственников (при их наличии);

      ·      Разрешение на перепланировку от коммунальных служб;

      ·      Разрешение от соседей (для разделения квартиры);

      ·      Заявление по установленному образцу (заполняется в момент подачи).

      Средний срок согласования перепланировки квартиры составляет от 2 до 4 месяцев. Также около 1-2 месяцев может потребоваться на оформление новых документов на разделенные объекты и внесение всех изменений в БТИ. После завершения работ необходимо вызвать инспектора из БТИ, что также может занять некоторое время. Инспектор проверяет работу и, если всё в порядке, составляет акт в трёх экземплярах, один из которых передается собственнику, а второй – отправляется в Росреестр.

Назад к содержанию

Как можно разделить недвижимость через суд?

      Как мы уже отмечали выше, разделение квартиры или любого другого объекта на две и более единицы недвижимости может быть сложным и затяжным процессом, особенно у объекта несколько собственников и кто-то из них не согласен на раздел имущества. В случае согласия всех собственников, разделение может включать заключение соглашения и нотариальное заверение.

      Если все собственники согласны на разделение, необходимо просто заключить соглашение, которое затем нужно заверить у нотариуса. Это поможет обезопасить процесс. Однако, если один из собственников против разделения, то потребуется обращение в суд. Перед этим рекомендуется провести независимую оценку стоимости квартиры, чтобы установить ее точную стоимость.

      В судебной практике случаи разделения квартир относительно редки. Обычно суд принимает решение о реализации объекта недвижимости и разделении финансовых средств, полученных от продажи, пропорционально долям собственников.

      Важно помнить, что судебные разбирательства могут занять длительное время, и после вынесения судебного решения потребуется еще один месяц для вступления его в законную силу.

Назад к содержанию

Какие объекты не получится разделить?

      Некоторые виды недвижимости невозможно разделить, даже если все владельцы согласны на это. Существуют ограничения для следующих объектов:

      ·      Проведение работ по разделению может повредить несущие конструкции здания;

      ·      Раздел квартиры или коммерческого помещения может привести к ухудшению условий жизни соседей или нарушению их прав;

      ·      В случае разделения квартиры или любого другого объект одна из частей может остаться без естественного освещения или необходимых коммуникационных линий;

      ·      Раздел объекта недвижимости может нарушить требования пожарной безопасности и санитарно-гигиенические нормы.

      Самовольное разделение объекта недвижимости в таком случае может привести к серьезным последствиям, поэтому настоятельно не рекомендуется прибегать к такому действию. В лучшем случае вам придется заплатить большой штраф. В худшем – придется вернуть все в первозданный вид и возместить все убытки, которые вы нанесли своими действиями.

Назад к содержанию

Отказ от Росреестра: что делать?

      Приостановка или отказ в регистрации разделенного объекта недвижимости может произойти по ряду причин. Наиболее распространенные из них включают:

      ·      Недостоверность данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

      ·      Отсутствие у заявителя права на регистрацию;

      ·      Ошибки в документах;

      ·      Недостаток необходимых документов в пакете;

      ·      Арест объекта недвижимости.

      Хотя эти проблемы могут показаться сложными, они имеют решение. Несоответствия данных ЕГРН чаще всего возникают из-за того, что какие-то действия с недвижимостью не были своевременно отражены в реестре, что впоследствии вызывает сложности.

      Вторая проблема – отсутствие права на подачу заявления - связана с отсутствием права собственности. Это обычно происходит из-за простых ошибок, особенно для юридических лиц, и может быть решено через суд при участии профессионального юриста.

      Ошибки в документах часто являются результатом работы заявителя с Росреестром без помощи профессионалов. Без привлечения специалистов, правильно подготовить все документы обычно сложно. Недостаток документов в комплекте для регистрации обычно связан с отсутствием разрешения на перепланировку или участием юридического лица в сделке.

      Также отказать в разделении объекта недвижимости на два и более могут из-за того, что после перепланировки квартира, например, не будет соответствовать нормам проживания, касающимся метража, расположения «мокрых зон» и других аспектов. В этом случае выход только один – продумывать планировку в соответствии со всеми нормами и требованиями.

Назад к содержанию

Выводы и рекомендации от экспертов

      Разделение объекта недвижимости не несколько является сложным процессом, который требует тщательной подготовки и анализа всех возможных последствий. Важно учитывать мнение всех заинтересованных сторон, а также соблюдать законодательство и нормы. Впрочем, это может быть действительно выгодным решением. Особенно, если вы покупаете, к примеру, большую квартиру или земельный участок для последующей перепродажи частями.

      Получить подробную консультацию о покупке жилья в Сочи для инвестиций, вы можете у специалистов компании «Винсент Недвижимость». Мы поможем подобрать лучший вариант, соответствующий всем вашим пожеланиям!

Назад к содержанию