ПОЛНЫЙ ГИД ПО ЭСКРОУ-СЧЕТАМ. ЧАСТЬ 1.

Целых двадцать лет мы не знали другого более выгодного способа приобретения недвижимости кроме участия в долевом строительстве. Дольщикам приходилось платить застройщику и ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Мы продолжаем рассказывать о том, что такое эскроу-счета и почему это более надежный способ вложения средств в строящиеся дома, долевое участие, к которому привыкли.

С 1 июля 2019 года эта привычное долевое участие больше не работает. Специалисты компании «Винсент Недвижимость» расскажут, что нужно делать, если хочется купить недвижимость в новостройке, что такое эскроу-счета и кто теперь в ответе за средства приобретателей.

Если говорить коротко и ясно, то по новым правилам процесс покупки квадратных метров на стадии строительства дома теперь выглядит так:

— Выбор квартиры покупателем

— Внесение оплаты.

Вы спросите, а в чем же разница? Огромная разница. Ведь деньги вносятся не на счет или стол застройщика, а в банк. На специальный эскроу счет. Итак, все средства с момента внесения до сдачи дома в эксплуатацию находятся под контролем банка. И только в тот день, когда дом будет сдан, застройщик получит деньги, а покупатель, соответственно — ключи от квартиры.

В чем же разница?

Дом строится не за счет средств покупателей, а на кредитные деньги, предоставленные банком. Этот же банк открывает у себя эскроу-счета. Банк несет ответственность за сохранность денег, которые к тому же застрахованы государством.

Что такое эскроу-счета и как это работает?

Само слово escrow пришло в наш словарь из английского. Это явление, процесс, когда средства, ценные бумаги, другая собственность передаются на временное хранение третьей стороне до исполнения обязательств по договору. Все операции, стороны и процессы по этому договору также носят название «эскроу».

Таким образом эскроу-счет открывают, чтобы временно держать на нем деньги, внесенные покупателем. У банка в этих отношениях особая миссия — следить за тем, чтобы застройщик не нарушил условия договора.

Банк, предоставивший эскроу-счет должен следить, чтобы продаву удалось получить деньги покупателя пока не выполнены все обязательства. Точно также банк следит за тем, чтобы приобретатель не отозвал свои средства в том случае, если продавцом были выполнены все пункты договора. И только после того, как покупатель получает купленное, деньги передаются продавцу. В нашем случае застройщику.

Основание для открытия эскроу-счета

Дольщик (покупатель) заявляет банку о желании открыть такой счет. Обычно эта заявка поступает сразу после того, как квартира в строящемся доме выбрана клиентом. Выбор сделан и пора заключать ДДУ с застройщиком. Вот в договоре-то и указывается, что клиент должен перечислить деньги на эскроу-счет в банке.

В каком банке можно открыть счет?

Только застройщик определяет, в каком банке будет открыт эскроу-счет. Объясняется это тем, что сейчас дома строятся не на деньги дольщиков, а на кредиты, выданные банками. И только в банке, выдавшем заем на строительство, покупатель и может открыть эскроу-счет. И никакого выбора в этой ситуации именно для покупателя закон не предоставляет. И да. В случае, если клиенту не нравится банк, остается только выбрать новый объект и нового застройщика.

Всем ли банкам можно работать с эскроу?

Увы, нет. Законом позволено брать средства дольщиков и предоставлять кредиты застройщикам далеко не всем банкам. Существует список кредитных организаций, соответствующих требованиям надежности по мнению государства. На сегодняшний день таких банков 95 и весь список выложил Банк России на своем сайте.

Можно ли взять недвижимость в ипотеку через эскроу-счет?

Конечно. От покупателя требуется заявка на кредит. После одобрения подписывается ДДУ с застройщиком. В договоре должно быть указано, что квартира оплачивается через эскроу-счет заемными средствами банка, одобрившего заявку. В банке, который указал застройщик, происходит открытие эскроу-счета, а договор долевого участия регистрируется. Только после этого кредитующий банк обязан перевести деньги на эскроу-счет.

А можно ли выбрать, в каком банке взять ипотеку?

Да! Покупателю предоставляется полная свобода выбора. Нет необходимости брать ипотеку в банке, открывающего эскроу-счет и кредитует застройщика. Это могут быть разные банки.

На каком этапе нужно внести деньги на эскроу-счет?

Только после того, как ДДУ будет зарегистрирован. После регистрации соглашения в Росреестре, покупатель должен перевести необходимую сумму. Но не позднее, чем через три месяца после того, как состоялось заключение договора.

Возможна ли рассрочка?

Да, покупатель может вносить на эскроу-счет оплату по частым. Но в случае, если такая возможность прописана в договоре. Но мы полагаем, что для банков, предоставивших эскроу-счета, такая форма внесения средств может оказаться не выгодной и банки будут отказываться от подобных вариантов.

Сделка состоялась. Деньги поступили на эскроу-счет. Что дальше?

Банк блокирует средства на эскроу-счете. К ним теперь нет доступа ни у покупателя, ни у застройщика. Никаких комиссий и процентов. Деньги не могут каким-то образом ни изъять, ни конфисковать.

Застрахованы ли средства на эскроу-счетах?

Разумеется, Агентство по страхованию вкладов выплатит сто процентов вложенных средств, однако не более 10 миллионов рублей. Даже если у покупателя есть несколько эскроу-счетов, сумма выплаты не превысит 10 миллионов. Главное подтвердить факт сделки в заявлении в Агентство.

В этой статье мы постарались ответить лишь на десять вопросов, наиболее часто задаваемых нашими клиентами. Полностью тема работы с эскроу-счетами будет раскрыта в статье «ПОЛНЫЙ ГИД ПО ЭСКРОУ-СЧЕТАМ. ЧАСТЬ 2» на следующей неделе.