Все работы, которые выполняются в квартирах во время ремонта, можно делить на две большие категории: отделимые и неотделимые улучшения. В рамках данной статьи эксперты компании «Винсент Недвижимость» подробно расскажут о том, что относится к неотделимым улучшениям, а что – к отделимым и на что это влияет.
Содержание:
- Отделимые и неотделимые улучшения – что это такое?
- Неотделимые улучшения при продаже квартиры
- Как правильно оформить неотделимые улучшения при продаже?
- Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?
- Права на отделимые улучшения имущества: кому они принадлежат?
- Как составить договор о неотделимых улучшениях?
- Выводы и рекомендации от экспертов
Стремление усовершенствовать свое жилье свойственно каждому человеку. Однако, подходить к данному вопросу нужно максимально ответственно, чтобы избежать возможных неприятностей в перспективе.
Отделимые и неотделимые улучшения – что это такое?
В современном мире, когда недвижимость играет значительную роль в экономике, вопрос о понятиях отделимых и неотделимых улучшений становится особенно актуальным.
• Отделимые улучшения — это изменения, которые можно отделить от объекта недвижимости без ущерба для его состояния, функциональности и ценности. Они могут включать в себя ремонт, замену оборудования, перепланировку и другие работы, направленные на улучшение объекта. Отделимые улучшения могут быть выполнены как собственником объекта, так и третьими лицами, и обычно приводят к увеличению стоимости недвижимости.
• Неотделимые улучшения, в свою очередь, представляют собой изменения, которые невозможно отделить от объекта без причинения ему вреда. Они включают в себя создание новых конструкций, строительство, реконструкцию и модернизацию. Неотделимые улучшения увеличивают стоимость объекта и могут быть выполнены только с согласия собственника. В некоторых случаях, неотделимые улучшения требуют получения соответствующих разрешений и согласований.
Понимание различий между отделимыми и неотделимыми улучшениями является важным для собственников недвижимости, инвесторов, юристов и других участников рынка. Это позволяет более эффективно управлять объектами недвижимости, оценивать их стоимость и принимать обоснованные решения о проведении различных работ.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
С юридической точки зрения, неотделимыми улучшениями считаются ремонтные работы по обустройству объекта, которые не могут быть удалены без нарушения целостности помещений. Примерами могут служить перепланировка, замена коммуникационных систем, пристройка к дому и другие виды работ, которые невозможно демонтировать без нанесения ущерба недвижимости.
Однако на практике нередко случается, что владельцы недвижимости проводят кардинальные изменения в своих квартирах только на бумаге, стремясь таким образом снизить свои налоговые обязательства перед ФНС. Это связано с тем, что неотделимые улучшения не подлежат налогообложению.
Для лучшего понимания рассмотрим пример. Предположим, что рыночная стоимость квартиры составляет 15 млн рублей. Владелец предлагает покупателю уменьшить ее стоимость в документах до 10 млн, а оставшиеся 5 млн передать ему наличными в качестве оплаты за неотделимые улучшения квартиры. Продавец подразумевает под ними капитальный ремонт, включающий полную замену коммуникаций, окон, потолка и пола. В результате сделки продавец оплачивает НДФЛ только с 6 млн рублей, то есть налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры не взимается.
Однако не стоит злоупотреблять этим правом, поскольку это может привести к рискам для обеих сторон. Важно понимать, что неотделимые улучшения влияют на стоимость недвижимости, и их оформление в документах необходимо продавцу для снижения налога с продажи квартиры. Иногда стоимость квартиры может увеличиться после проведения ремонта в несколько раз. Многие предприниматели используют такую схему: покупают непривлекательную недвижимость на торгах в престижном районе, проводят капитальный ремонт и продают ее значительно дороже начальной стоимости. Как правило, в результате такой операции прибыль получается значительной.
Как правильно оформить неотделимые улучшения при продаже?
Если в квартире были проведены капитальный ремонт или перепланировка, то при продаже жилья необходимо документально оформить все неотделимые улучшения объекта недвижимости. Это можно сделать путем заключения соглашения, внесения улучшений в договор купли-продaжи (ДКП), или составив расписку. Если этого не сделать, то придется искать другие способы снижения налогооблагаемой базы при продаже недвижимости, которые будут законными.
Расходы на проведение ремонтных работ могут быть указаны в отдельном соглашении к договору купли-продажи. Это соглашение должно быть составлено в письменной форме и соответствовать всем требованиям законодательства. Соглашение составляется продавцом или его представителем и является неотъемлемой частью основного договора. В соглашении указывается следующая информация:
• Паспортные данные сторон-участников сделки;
• Полный адрес объекта;
• Стоимость работ по благоустройству;
• Порядок передачи средств;
• Согласие сторон на изменения условий договора купли-продажи.
Законодательство не запрещает включать стоимость неотделимых улучшений в договор купли-продажи (ст. 421 ГК РФ). В договоре необходимо указать перечень улучшений, их стоимость, информацию о продаваемом объекте и сведения о сторонах сделки.
Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?
Отношения между арендодателем и арендатором регулируются Гражданским кодексом, который включает в себя два раздела. В нем можно найти статью №623, которая вводит понятия отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества.
• Неотделимые улучшения — это работы, которые нельзя демонтировать без нанесения вреда помещению, такие как замена электрики или водопровода, перепланировка, обновление отделочных материалов.
• Отделимые улучшения — это имущество, которое можно демонтировать без причинения непоправимого ущерба ремонту.
В некоторых случаях, суды могут решить, что если повреждение имущества при его демонтаже может быть исправлено путем восстановительного ремонта, то это улучшение является отделимым.
Права на отделимые улучшения имущества: кому они принадлежат?
Хотя Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит четкого перечня отделимых улучшений арендованного имущества, он определяет, кому принадлежат эти улучшения. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Неотделимые улучшения требуют согласия арендодателя, и, если они были произведены без такого согласия, они не могут быть возмещены. Однако, если улучшения арендованного имущества были произведены с согласия собственника и за счет средств арендатора, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после окончания договора аренды. Арендатор может потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений сразу после завершения работ.
Как составить договор о неотделимых улучшениях?
Для того, чтобы избежать возможных судебных споров рекомендуется прописать список возможных отделимых и неотделимых улучшений в договоре аренды, а также указать, какие улучшения стороны считают отделимыми и неотделимыми, и как их демонтаж повлияет на состояние помещения.
Неотделимые улучшения как оформить при аренде – один из самых популярных вопросов. Пункт о неотделимых улучшениях в договоре аренды может быть сформулирован в общем виде, например, «арендодатель обязуется компенсировать расходы на неотделимые улучшения». Однако, эксперты рекомендуют избегать такой формулировки, поскольку при возникновении споров юрист противоположной стороны может легко использовать ее в интересах своего клиента.
Если на момент заключения договора аренды известно, какой ремонт потребуется квартире, можно указать необходимые работы и предварительно оценить их стоимость. Однако, учитывая возможное изменение цен на строительные материалы и работы, а также тот факт, что такая формулировка не учитывает возможные амортизационные затраты, рекомендуется использовать дополнительные соглашения.
К договору аренды могут быть составлены дополнительные соглашения в любом количестве, что позволяет обеим сторонам быть гибкими – улучшать необходимое в нужный момент и по приемлемой для обеих сторон цене.
Как составить договор о неотделимых улучшениях?
Все вопросы, связанные с неотделимыми улучшениями недвижимости, требуют внимательного и детального рассмотрения. Важно правильно определить, какие улучшения относятся к отделимым, а какие - к неотделимым, так как это может повлиять на право собственности на них и возмещение их стоимости. При заключении договоров аренды или купли-продажи недвижимости необходимо учитывать все возможные улучшения и включать соответствующие пункты в договор, чтобы избежать возможных споров и судебных разбирательств.
- Динамика цен на новостройки в крупных городах России
- Праздник Весны - 8 марта!
- Маткапитал на второго ребенка в 2024: размер и как получить
- Как сэкономить на страховке по ипотеке: актуальные способы
- Что значит бессрочный договор аренды недвижимости: регистрация, как расторгнуть
- Как разделить дом между двумя собственниками
- Кто за что платит при сделке купли-продажи недвижимости: госпошлина, налог и другое
- Как купить квартиру в залоге у банка: особенности и нюансы сделок.