Как правильно выделять доли в квартире при продаже или покупке

Согласно определению Гражданского Кодекса РФ, доля в квартире – это имущество, принадлежащее двум или более лицам на праве общей собственности. Для каждого домочадца выделение доли при покупке квартиры – это своеобразная гарантия безопасности и защиты своих интересов в перспективе. В рамках данной статьи эксперты компании «Винсент Недвижимость» подробно расскажут о том, как правильно выделить долю в квартире и какие формальности нужно соблюдать.

Содержание:

1. Как происходит выделение доли в квартире?
2. Как рассчитать выделение долей в квартире?
3. Соглашение об определении долей
4. Выделение доли в ипотечной квартире
5. Покупка квартиры с материнским капиталом

Если вы хотите купить квартиру в Сочи и вам нужна профессиональная помощь, связанная с вопросами оформления долей для всех членов семьи, обращайтесь к специалистам нашего агентства. Мы поможем найти лучший вариант в вашем бюджете, а также окажем поддержку на всех этапах сделки. 

Как происходит выделение доли в квартире?

Порядок распоряжении долевой собственности регламентируется статьей №244 Гражданского Кодекса РФ. Исходя из его основных положений, следует четко понимать разницу между долевой и совместной собственностью. В первом случае для каждого домочадца определяется размер доли – части права собственности.

При покупке квартиры, раздел можно осуществлять двумя законными способами:

1.      Договорной выдел – все участники сделки договариваются друг с другом о размере доли;

2.      Судебный выдел – решение о выделении доли принимает судебная инстанция.

Права каждого члена семьи регистрируются в Росреестре. Для этого необходимо подать соответствующее заявление с приложением документов, подтверждающих законность выделения доли.

Примечательно, что доля может быть фактической или реальной. Во втором случае речь идет о конкретной части жилого помещения – отдельной комнате. В этом, к слову, заключается важное отличие от совместной собственности, когда размер доли не определяется. Выделить долю в квартире из совместной собственности можно после обсуждения и определения размеров долей всех участников. Однако, в процессе раздела, следует помнить о том, что минимальный размер доли на одного человека – 6 м2.

Назад к содержанию

Как рассчитать выделение долей в квартире?

Как выделить долю в квартире и рассчитать ее размер – актуальный вопрос для людей, которые сталкиваются с покупкой недвижимости впервые. На самом деле особых сложностей здесь нет. Для простоты расчетов можно воспользоваться следующей формулой: X=A/C+ B/C

·        X – конкретная часть доли одного человека;

·        A – общий размер жилой площади;

·        B – размер нежилой площади;

·        C – количество собственников.

Есть и более простой способ – поделить общую площадь на количество собственников. Например, общая площадь приобретенной квартиры – 100м2, количество собственников – 4. Соответственно, путем нехитрых математических вычислений, можно установить, что на человека будет приходиться по 25 м2.

Впрочем, еще раз отметим, что размер доли может быть любым. Самое главное – не ниже минимальной нормы в 6 м2. Семья может самостоятельно принимать решение о том, кто и в каких пропорциях будет владеть долями. Также напомним, что в перспективе, если кто-то захочет продать свою часть права, для этого потребуется согласие других совладельцев. Передавать долю в дар можно и без получения разрешения.


Назад к содержанию

Соглашение об определении долей

Выделить долю в купленной квартире можно тремя способами:

1.      Заключив соглашение об определении долей;

2.      Определить долю через суд;

3.      Составив брачный договор (если квартира куплена в браке).

Соглашение об определении долей – это самый простой и распространенный вариант. Оно заполняется по установленному образцу и регистрируется в Росреестре. В соглашении в обязательном порядке должна содержать следующая информация:

·        ФИО и паспортные данные всех собственников квартиры;

·        Сведения об объекте недвижимости – адрес, площадь;

·        Реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру;

·        Размер долей участников соглашения;

·        Подписи каждой из сторон.

Передать соглашение в Росреестр можно лично или направив его через МФЦ. После заключения соглашения нужно подать дополнительное заявление на регистрацию права собственности. Здесь дополнительно потребуется приложить выписку из ЕРГП и квитанцию об оплате государственной пошлины.

 

Назад к содержанию

Выделение доли в ипотечной квартире

Квартира, купленная с привлечением средств ипотечного кредитования, хоть и считается собственностью покупателя, но имеет ряд обременений, которые не будут сняты до тех пор, пока заемщик полностью не погасит долг перед банком. В практике достаточно распространены ситуации, когда выделение долей необходимо раньше наступления срока полного погашения долга. Связано это, как правило, с появлением в семье несовершеннолетнего. Особенно – если семья хочет покрыть часть своего долга материнским капиталом.

Банк может отказать в выдаче согласие на выделение доли в квартире. Связано это с опасениями и рисками невыплаты долга в перспективе. Если семья перестает справляться со своими долговыми обязательствами, то кредитор имеет право реализовать залоговый объект на торгах. В случае, если в таком объекте появится доля с несовершеннолетним гражданином, это для банка это чревато это чревато негативными последствиями. При отчуждении такого имущества, несовершеннолетнему должна быть предоставлена равноценная замена, а далеко не все финансовые организации готовы брать на себя такую ответственность.

В случае, если банк не дает согласие на выделение доли в квартире, то решением может стать нотариально заверенное обязательство передать в собственность детей определенную часть недвижимости. Во всех остальных случаях нужно первоначально выплатить все долги и полностью закрыть ипотечный кредит.



Назад к содержанию

Покупка квартиры с материнским капиталом

Родители могут не выделять долю в квартире ребенку, если покупают ее за наличные средства. Однако, если сделка осуществляется с использованием сертификата на материнский капитал, дела обстоят несколько иначе. Согласно действующему законодательству РФ, если материнский капитал тратится на улучшение жилищных условий, то несовершеннолетнему лицу обязательно нужно выделить долю в приобретаемой квартире.

Если же квартира находится в ипотеке и сертификат направлен на ее погашение, то у родителей будет еще полгода после полного погашения кредита на то, чтобы оформить детскую долю. Срок указывается в обязательстве от продавца недвижимости, которое в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса. Копию документа необходимо передать в пенсионный фонд, а оригинал должен храниться у заемщика до того момента, пока ипотека не будет погашена и детские доли не будут выделены в купленной квартире.