«ЭСКРОУ» - ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Переход на эскроу-счета: как это работает.

Работа со счетами эскроу, о которых так много говорили финансисты, наконец-то из теоретических понятий перешли в практическую плоскость. Однако до сих пор многие не слишком хорошо представляют, что это такое и каковы механизмы перехода сделок по покупке недвижимости на эскроу.

Предлагаем еще раз обсудить, как наши покупатели смогут использовать это бесспорно полезное нововведение. Мы считаем его наиболее значимой законодательной инициативой за последние 15 лет, реформирующей всю строительную отрасль страны. Главная цель этой меры — защита средств приобретателя недвижимости в строящихся объектах и тотальное исключения из нашей жизни такого печального явления как «обманутые дольщики».

Счета эскроу. Квартиры в новостройках. Что нового?

С 1 июля 2019 года средства за покупку квартир в новостройках, застройщики смогут увидеть только после сдачи объекта. До это дня деньги хранятся в «замороженном виде» на банковских счетах, называемых «эскроу», а банки, обеспечивающие клиентов такой формой хранения денег — «эскроу-агентами». Как только собственник регистрирует право собственности застройщик вступает в право пользования этими деньгами, но никак не раньше. Если застройщик оказывается недобросовестным, или сроки строительства меняются, да в случае возникновения любых проблем с домом, клиент всегда может вернуть свои деньги.

Ипотека. Как это работает с эскроу-счетами?

Только положительные моменты, причем для всех участников сделки. Оформление ипотеки для покупателя может быть оформлено и в банке, где финансируется девелоперская компания, и в любом другом на более выгодном основании. В этом случае банком-агентом по эскроу и банком, предоставившим кредит, будут две разные организации. Комиссия за создание и ведение эскроу-счета не взимается. Таково требование ФЗ-2014. Но скорее всего заемщик должен будет внести комиссионные за перевод ипотечных денег в другую организацию. Вот достаточно простой алгоритм выдачи ипотечного кредита. Закон предусматривает, что средства взноса зачисляются на эскроу сразу, как только ДДУ (договор долевого участия) зарегистрирован. При обоюдной уверенности сторон в том, что сделка совершена.

Как только кредит выдан и деньги поступили на счет, покупателем приступает выплате платежей одновременно ожидая окончания строительных работ по дому. Есть даже возможность рефинансирования кредита в другом банке, ведь на рынке банковских услуг могут появиться другие, более выгодные предложения. И это никак не отразится на средства, хранящиеся на эскроу-счете.

Что может пойти не так? Риски сторон.

Например, может сложиться ситуация, когда сделка уже зарегистрирована, а приобретатель недвижимости отказывается от покупки. Соответственно требует свои деньги назад в полном объеме. В такой ситуации закон предусматривает расторжение ДДУ и деньги. Хранившиеся на эскроу-счете деньги возвращаются банку-кредитору. Закон в таких обстоятельствах требует, чтобы договор был расторгнут. Сумму первоначального взноса возвращают приобретателю.

Или сделка рушится из-за невыполнения застройщиком положений договора с банком, например, затягиваются сроки. В предыдущих редакциях закона участник по ДДУ лишались первоначального взноса, да и долг по кредиту никуда не девался. Сейчас если у застройщика появляется проблема, приобретатель получает деньги первоначального взноса, а кредитные деньги возвращаются банку. Причем у покупателя есть возможность подождать, пока не будет назначен новый застройщик, не расторгая договор. Все это время и до окончания строительных работ, деньги будут оставаться на эскроу-счете. Возможна ситуация, что банк-агент лишается лицензии. Тогда застройщик и сторона по ДДУ должны заключить договор счета-эскроу с иной кредитной организацией. Закон защищает граждан, страхуя их деньги на счетах-эскроу посредством Агентства страхования вкладов. Застрахованная сумма — до 10 миллионов рублей. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Получается, что новая редакция закона выводит все коммуникации между сторонами по ДДУ на абсолютно новый уровень. Первое — банк в состоянии оценить все риски в отношении застройщика и его объекта. И отсеять сомнительные проекты уже на стадии обсуждения. Второе — если что-то пошло не так с застройщиком, банк получает все права на дальнейшую судьбу объекта. Он или находит другого застройщика, или выплачивает деньги дольщикам. Так или иначе банку не нужны в активе недостроенные объекты и его интересы лежат в одной плоскости с дольщиками.