Почти год назад 1 июня 2018 года вступили в силу некоторые поправки во всем известный закон о долевом строительстве (ФЗ 214). Мы собрали воедино все заслуживающие внимания нюансы и подготовили для вас обзорную статью.
Небольшой спойлер. По мнению большинства экспертов, эти поправки при всей их направленности на защиту покупателя недвижимости, могут привести к увеличению стоимости объектов. Но, давайте обо всем по порядку.
Основное изменение в законе, извините за тавтологию, касается самого основного. Если раньше приобретатели недвижимости вкладывали деньги в стройку, и это было фундаментом, главной нормой ФЗ-214, то теперь эта позиция упразднена. С 1 июня 2019 года застройщики лишены права брать у покупателей средства. Вместо «живых» денег граждан, чтобы построить дом, застройщику придется обращаться в банк за кредитом.
Итак, главными изменения в законе, эксперты компании «Винсент Недвижимость» считают следующие пункты:
1. Начало использования эскроу-счетов
Подавляющий процент общего объема средств, привлекаемых компаниями-застройщиками по договорам долевого участия — это средства покупателей. Так было до вступления в силу поправок об использовании эскроу-счетов. С июня текущего года девелоперов законодательно лишили возможности брать у клиентов деньги напрямую. Отныне деньги приобретателей сначала поступят на специальные эскроу-счета, то есть на хранение банкам.
Причем на этом счете деньги будут храниться до введения дома в эксплуатуцию и оформления квартиры в собственность. Лишь потом банк переведет их застройщику.
Какие же средства должен использовать застройщик для осуществления непосредственно строительства? Законодателем предполагается, что во время стройки вместо денег клиентов будут использоваться кредитные средства. Именно банк, предоставляющий эскроу-счета, предоставит кредит застройщику на возведение недвижимости.
Пока нет сложившейся практики использования эскроу-счетов. Нет ясности по каким ставкам будет выдаваться кредит застройщикам. Вероятно не ниже рыночных (10-12%). Понятно, что деньги покупателей и деньги банков существенно отличаются своей стоимостью. Банковские средства значительно дороже. Что, разумеется, увеличивает стоимость объекта с первых же дней строительства.
2. Опыт — синоним надежности?
В одной из последних редакций закона появился термин «специализированный застройщик». Он определяется на основании двух главных критериев:
Во-первых, опыт возведения многоквартирников площадью от 10 тыс. кв. м. Причем опыт должен быть от трех лет и более. Конечно, эта норма станет препятствием для создания и деятельности новых компаний и многие новенькие игроки, видимо, покинут рынок.
Во-вторых, специализированный застройщик распоряжается площадкой стройки и находит деньги. Закон предъявляет требования непосредственно к застройщикам, но именно на плечах девелоперов лежит груз ответственности, если случается разбирательство в суде. В итоге непонятен смысл появления понятия «специализированный застройщик» в принципе. Поскольку закон не разъясняет разницу в ответственности этих сторон (застройщик-девелопер)
3. Все расходы застройщика — под банковским контролем.
Поправки к закону ограничивают застройщика в объемах средств, расходуемых на различные административные нужды. Так, например, на зарплату, обслуживание счета, бухгалтерские расходы, рекламный бюджет, коммуналку, услуги связи и компьютерный софт застройщик вправе потратить не более 10 процентов от стоимости всего строительства.
Банк берет все расходы застройщика под свой полный контроль. Это означает, что банк вправе заблокировать всякую подозрительную операцию, идущую вразрез с законом. То есть именно банк контролирует все расходы застройщика, не связанные напрямую со строительством. В тот момент, когда эти расходы превысят лимит в 10 процентов, операции будут прекращены.
4. Аванс подрядчикам не более 30 процентов.
В новой версии закона о долевом строительстве прописано, что застройщик не имеет права перечислять подрядчикам в качестве аванса за выполнение услуг сумму, превышающую 30 процентов от проектной стоимости. Причем законом предусмотрен список этих работ. Здесь мы видим любые работы по строительству многоквартирных домов, экспертизы, изыскания, планирование участка, подготовка документов по проекту.
Как мы все понимаем, большинство из перечисленных выше работ должны быть выполнены и соответственно оплачены задолго до непосредственного начала строительства. Как правило, девелопер в полном объеме оплачивает их собственными средствами. Законодатель таким образом хотел обезопасить клиентов от преждевременных расходов. Эксперты «Винсент Недвижимость» полагают, что этот лимит не должен вызвать какие-то трудности у девелоперов.
5. По всей строгости закона!
Некоторые меры, касающиеся застройщиков, серьезно ужесточились. Каждый застройщик, претендующий на работу в соответствии с ФЗ-214, обязан получить документ, подтверждающий его соответствие всем нормам закона. Такой документ называется «заключение о соответствии». И если в активе застройщика хотя бы один просроченный объект, ему не выдадут новое заключение и он не сможет приступить началу нового строительства.
Как мы видим, все поправки в закон внесены исключительно с целью защиты покупателя и для того, чтобы в дальнейшем мы больше не сталкивались с таким явлением как «обманутый дольщик». Обратная сторона этой, безусловно, ценной законодательной инициативы заключается в том, что, как подтверждают все специалисты отрасли, цены на недвижимость возрастут. Но, к слову, не сразу и не в шоковом режиме. Ведь новые требования затрагивают только тех застройщиков, кто работает по документам, полученным уже после 1 июня 2018 года. И многие опытные девелоперы в свое время ускорили решение вопросов с получением разрешений для того, чтобы иметь запас времени и работать по нормам закона, действующим до вступления в силу поправок.
Должны признать, опытные игроки рынка располагают примерно двумя годами, прежде, чем их деятельность попадет в область действия нового закона. И тогда рост цен станет неизбежным.
