Обратная ипотека: принципы, перспективы и риски

Обратная ипотека уже давно пользуется популярностью в зарубежных странах, в частности — на территории Европы и Америки. Что касается территории Российской Федерации, этот кредитный продукт пока что не получил у нас широкое распространение, но, тем не менее, есть все основания для того, чтобы предполагать, что в ближайшей перспективе спрос на нее возрастет.

Содержание:

1. Обратная ипотека — что это такое?
2. Главные условия и особенности продукта
3. Какая недвижимость подходит под обратную ипотеку?
4. Риски: существуют ли они?
5. Перспективы развития для РФ

Обращаем ваше внимание и на тот факт, что на страницах нашего официального сайта представлен каталог квартир в ипотеку. Вы всегда можете обратиться к сотрудникам компании за получением подробной консультации и для помощи в поиске вашей идеальной квартиры в Сочи!

Обратная ипотека — что это?

Для начала предлагаем вспомнить что такое ипотека. Это — целевой долгосрочный кредит, который банк выдает на приобретение объекта недвижимости. Этим самым объектом может выступать квартира, частный жилой дом или даже коммерческое помещение. Проведя линию аналогии, нетрудно догадаться, что обратный ипотечный кредит представляет собой поэтапную продажу недвижимости банку или любой другой финансовой организации. То есть не вы платите банку деньги за свою квартиру, а банк платит деньги вам, чтобы эту квартиру получить.

Данная программа рассчитана на пенсионеров. Ее можно сравнить с пожизненной рентой. Определенные сходства есть — пока человек жив, он получает деньги за свою недвижимость. После смерти или по истечению срока договора, недвижимость переходит в собственность банка.

Важное отличие от пожизненной ренты заключается в том, что в случае обратной ипотеки, право собственности к банку переходит только после окончания действия договора или же после смерти владельца квартиры, которому выплачиваются средства.

В ситуации с рентой, собственность переходит сразу после заключения договора, а владелец квартиры получает только право проживания.

Еще одно отличие заключается в том, что получатель кредита по системе обратной ипотеке, может в любой момент выйти из нее. Например, если решил все-таки завещать квартиру своим родственникам или передать кому-либо в дар. В этом случае кредитополучателю нужно только вернуть банку выплаченную сумму с учетом прописанных в договоре процентов.

Главные условия и особенности продукта

Для получения выкупа по системе обратной ипотеки, необходимо соблюдать ряд обязательных условий и требований:

1. Квартира должна находиться в собственности не менее трех лет на момент заключения сделки;
2. Недвижимость обязательно должна находиться на территории России;
3. Возраст заёмщика — 65-68 лет;

Еще одним важным условием обратной ипотеки является необходимость личной оплаты заемщиком работы оценщиков и страховых компаний.

Что касается молодых пенсионеров — людей, которые вышли на пенсию в возрасте до 50 лет, то им просто-напросто невыгодно получать обратную ипотеку, поскольку ежемесячные платежи будут очень маленькими и смысла в этом просто нет.

Механизм обратной ипотеки предусматривает два типа выдаваемых кредитов — единовременный и ежемесячный. Что касается размера, то в 2012 году, когда обратная ипотека была запущена в РФ, он оценивался примерно в 60-80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.Максимальная сумма ежемесячных выплат была зафиксирована на тот момент в Москве — 40 тысяч рублей. В среднем, по регионам, она составляла примерно 10-12 тысяч.

Выдача всей суммы сразу является оптимальным вариантом в том случае, если заемщику необходимо, например, совершить крупную покупку или же оплатить дорогостоящее лечение.

Примечателен тот факт, что после смерти заемщика родственники могут вернуть обратно квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для этого им нужно полностью порыть долг с учетом процентной ставки, прописанной в договоре.

Какая недвижимость подходит под обратную ипотеку?

Под механизмом обратной ипотеки подходят далеко не вся недвижимость. Банки очень придирчиво и требовательно рассматривают каждый объект. В принципе, это понятно и объяснимо, ведь в дальнейшем им придется это жилье реализовывать.

Основные требования для залоговой недвижимости выглядят следующим образом:

• Не более двух собственников жилья. При этом оба должны участвовать в подписании договора об обратной ипотеке;
• Квартира должна находиться в городе с населением более 500 тысяч человек;
• Высота дома — не менее 5 этажей;
• В квартире нет незарегистрированных несовершеннолетних или недееспособных граждан;
• В доме отсутствуют газовые колонки;
• Дом не признан аварийным, ветхим, не подлежит сносу;
• Отсутствует незаконная перепланировка.

Кроме того, банки могут выдвигать свои собственные дополнительные требования. Их соблюдение является неким гарантом для финансовой организации, что заложенное жилье сохранит свою стоимость и окупится в дальнейшем.

Как правило, банки смотрят на то, чтобы залоговая недвижимость не потеряла в стоимости на протяжении, как минимум, 10-15 лет. Идеальный вариант — рост ее цены.

Риски: существуют ли они?

Самым главным риском для пенсионера является отзыв у банка лицензии или же его банкротство. Именно поэтому решив заключить договор обратной ипотеки, очень важно обращаться в проверенные финансовые организации, существующие на рынке много лет и имеющие стабильные позиции.

Еще один риск для пенсионеров, особенно, если они выбрали получение всей суммы за квартиру сразу, это недобросовестные родственники, которые могут присвоить деньги себе. Чтобы исключить подобные ситуации, очень важен контроль со стороны социальных служб. К слову, полученные деньги пенсионер не может тратить деньги на нужды свои родственников — только на себя. Отследить это, конечно же, достаточно проблематично.

Кроме того, квартира, находящаяся в залоге, может пострадать ввиду обстоятельств непреодолимой силы — это уже риск для банковских организаций. Еще один риск заключается в снижении цены на недвижимость, если такая тенденция в регионе присутствует.

Перспективы развития для РФ

Пилотный проект обратной ипотеки был запущен в 2011 году. Многие пенсионеры успели воспользоваться данной программой, но какого-то особого ажиотажа замечено не было. В 2016 году Правительство РФ вновь объявило о возможном запуске обратной ипотеки, но с небольшими нововведениями — кредит должен предоставляться не только пенсионерам, но и малоимущим гражданам. Однако, все остановилось на этапе обсуждений.

В общем и целом, шансы на то, что обратная ипотека получит широкое распространение, были минимальны. Большая часть пенсионеров все-таки предпочитает оставлять свою недвижимость наследникам или дальним родственникам.

Сама идея обратного ипотечного кредита — это отличная альтернатива пожизненной ренте. Пока что сложно рассуждать, как скоро возобновиться разработка программы для России и надолго ли приживётся она, в случае введения.