Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, может казаться сложным процессом, однако в России это вполне законная и выполнимая процедура. Продать ипотечное жилье возможно, но процесс требует соблюдения определенных условий и этапов. В этой статье рассмотрим, можно ли продать дом, находящийся в залоге у банка, как правильно организовать сделку и какие существуют риски и нюансы.
Содержание:
- Возможно ли продать дом, купленный в ипотеке?
- Способы продажи ипотечного жилья
- Досрочное погашение ипотеки: преимущества и риски
- Продажа с переводом ипотеки на покупателя: особенности и сложности
- Продажа с использованием депозита
- Продажа дома, купленного по военной ипотеке
- Подводные камни и нюансы
- Советы и рекомендации от экспертов
Если вы хотите продать дом в Сочи, купленный с привлечением ипотечных средств, обращайтесь к экспертам компании «Винсент Недвижимость». Мы возьмем на себя абсолютно все заботы о предстоящей сделке и поможем продать ваше жилье в самые короткие сроки.
Возможно ли продать дом, купленный в ипотеке?
Ответ на этот вопрос – да, продать дом в ипотеке возможно. При этом в сделке участвуют три стороны: владелец недвижимости (продавец), покупатель и банк, выдавший ипотеку.
Суть заключается в том, что, хотя квартира или дом находятся в собственности заемщика, они остаются в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита. Но законодательство допускает продажу такого объекта при согласовании с банком. Порядок реализации может отличаться в зависимости от условий кредитного договора и требований кредитора.
Способы продажи ипотечного жилья
Существует несколько основных способов, позволяющих продать ипотечную недвижимость:
• Досрочное погашение ипотеки. Этот метод предполагает привлечение средств покупателя или сторонних кредиторов для погашения, оставшегося долга перед банком. После погашения задолженности, ипотека снимается, и продавец получает возможность передать покупателю уже «чистую» недвижимость.
• Продажа с переводом ипотеки на покупателя. В некоторых случаях покупатель соглашается принять на себя обязательства по ипотечному кредиту. Это выгодно, если у покупателя нет возможности оформить новый кредит. Банк в данной ситуации проверяет платежеспособность нового клиента и может пересмотреть условия кредитования.
• Продажа с использованием депозита. При этом способе покупатель вносит определенную сумму на депозит банка, равную оставшемуся долгу по ипотеке, что обеспечивает его права и одновременно гарантирует банку погашение кредита. После завершения сделки депозит поступает банку, а продавец получает оставшуюся часть оплаты.
Рассмотрим каждый из методов более подробно, чтобы понять их преимущества и недостатки.
Досрочное погашение ипотеки: преимущества и риски
Наиболее прямолинейный способ продажи ипотечной недвижимости — досрочное погашение задолженности перед банком. Этот метод чаще всего выбирается, если продавец имеет возможность привлечь сторонние средства или покупатель готов внести авансовую часть, покрывающую остаток долга. Для этого продавцу необходимо запросить в банке выписку о текущем размере задолженности и сумму штрафов (если они предусмотрены) за досрочное погашение кредита.
Как происходит процесс:
1. Получение согласия банка. Продавец обращается в банк с заявлением на досрочное погашение кредита и уведомляет о планируемой продаже жилья.
2. Внесение покупателем средств. После согласования с банком покупатель вносит часть суммы, которой достаточно для погашения ипотеки.
3. Снятие обременения. После полного погашения задолженности банк снимает обременение с недвижимости, что позволяет продавцу передать право собственности покупателю.
Преимущество данного метода заключается в его простоте: продавец и покупатель получают чистую сделку. Однако у данного способа есть и недостатки, такие как необходимость крупного аванса от покупателя и возможность штрафов за досрочное погашение.
Продажа с переводом ипотеки на покупателя: особенности и сложности
Перевод ипотеки на покупателя — вариант, который может оказаться удобным, если покупатель не имеет возможности оформить новую ипотеку. Этот способ позволяет оставить существующие условия кредита, однако требует от покупателя подтверждения своей платежеспособности.
Основные этапы сделки:
1. Получение согласия банка. Продавец уведомляет банк о планируемом переводе ипотеки. Банк проверяет кредитную историю и платежеспособность покупателя.
2. Переоформление кредита. После одобрения со стороны банка покупатель подписывает новый кредитный договор, а право собственности на дом переходит к нему.
Ключевое преимущество данного метода заключается в том, что не требуется досрочное погашение кредита, а значит, можно избежать дополнительных расходов и штрафов. Тем не менее, покупатель должен быть готов к повышенным требованиям со стороны банка, который может потребовать дополнительные гарантии платежеспособности или внесение аванса.
Продажа с использованием депозита
Использование депозита позволяет снизить риски для покупателя и одновременно обеспечить банку гарантию платежей. В данном случае покупатель вносит сумму, эквивалентную оставшемуся долгу по ипотеке, на специальный депозитный счет. Этот счет находится в банке-кредиторе, и средства с него могут быть переведены на счет погашения ипотеки только после завершения сделки.
Как проходит сделка:
1. Открытие депозитного счета. Покупатель вносит часть суммы на депозитный счет в банке. Эти деньги служат гарантией оплаты долга.
2. Оформление купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. После этого депозит списывается в пользу банка, и остаток средств выплачивается продавцу.
Этот метод удобен для покупателей, так как минимизирует их риски: в случае отказа продавца от сделки депозит возвращается. Однако данный вариант требует тесного сотрудничества с банком, что может несколько замедлить процесс продажи.
Продажа дома, купленного по военной ипотеке
Продажа дома, приобретенного по военной ипотеке, требует соблюдения особых процедур, так как недвижимость находится под двойным контролем: залогом со стороны банка и государства. Военная ипотека отличается от стандартной тем, что часть платежей за жилье оплачивается государством через систему накопительно-ипотечного кредитования военнослужащих (НИС), что накладывает дополнительные ограничения на продажу недвижимости.
Продажа недвижимости по военной ипотеке возможна, но только после полного погашения задолженности и снятия всех обременений. Так как кредит выдается военнослужащему в рамках государственной программы, право на распоряжение имуществом ограничено до момента окончательного погашения кредита и завершения всех расчетов с государством. Если военнослужащий увольняется раньше срока выслуги (20 лет), он теряет право на использование средств НИС, и обязан самостоятельно погасить остаток задолженности.
Таким образом, для продажи такого дома потребуется:
1. Погасить кредит, включая средства, внесенные государством.
2. Получить разрешение от банка и органов, отвечающих за военную ипотеку, на снятие обременения.
3. Оформить снятие обременения в Росреестре и только после этого переходить к продаже.
Подводные камни и нюансы
Независимо от выбранного метода, необходимо учитывать несколько нюансов:
• Согласие банка. Во всех случаях, когда речь идет о продаже ипотечного имущества, требуется согласие банка. Оно может быть дано только после того, как банк убедится в платежеспособности покупателя или безопасности сделки.
• Оценка имущества. Банк может потребовать проведения дополнительной оценки недвижимости, особенно если с момента её приобретения прошло значительное время или изменились рыночные условия. Это требуется для подтверждения актуальности стоимости объекта.
• Комиссии и сборы. Необходимо заранее уточнить, какие комиссии могут взиматься банком за досрочное погашение кредита или переоформление кредита на покупателя. Это поможет избежать неожиданных расходов.
• Проверка юридической чистоты сделки. Рекомендуется обращаться за помощью к юристам, специализирующимся на операциях с недвижимостью, чтобы избежать проблем с документами.
Советы и рекомендации от экспертов
Для успешной и быстрой продажи ипотечного дома следует придерживаться ряда рекомендаций:
• Своевременно уведомляйте банк. Чем раньше вы известите банк о планах на продажу, тем больше у вас будет времени для согласования условий.
• Изучите альтернативные предложения. Если один из вариантов продажи не подошел, уточните у банка, возможно ли использование других способов.
• Работайте с профессионалами. Привлечение риелтора и юриста поможет вам избежать возможных ошибок и ускорит процесс продажи.
• Оцените рынок. Проверьте цены на аналогичное жилье в вашем районе, чтобы не завышать стоимость дома и не отпугнуть потенциальных покупателей.
Продажа дома, находящегося в ипотеке, — это сложная, но осуществимая процедура. Существуют различные способы продажи, каждый из которых имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Важным условием успеха является взаимодействие с банком и соблюдение всех условий, прописанных в кредитном договоре. Внимательность к деталям и тщательная подготовка помогут вам избежать рисков и провести сделку максимально безопасно и эффективно.
