Бизнес на субаренде квартир: как правильно сдать квартиру и заработать на этом

Содержание:

1. Субаренда квартир — что это такое?
2. Бизнес на субаренде квартир: с чего начать?
3. Лучшие варианты квартир для субаренды
4. Договор субаренды
5. Как работать самозанятым?
6. Сдача квартиры в субаренду: подводные камни
7. Выводы и рекомендации от экспертов

Субаренда квартир — что это такое?

В юридическом плане под субарендой подразумевают временную переуступку прав собственности арендатором на объект недвижимости или его часть. То есть, говоря простыми словами, арендатор помещения или квартиры сам становится арендодателем на определенный период. Предлагаем рассмотреть схему работы на простом примере:

Арендатор снимает большую трехкомнатную квартиру, но живет один. Если собственник квартиры не будет возражать, то он может сдать одну или две комнаты квартиры в субаренду, получать от жильцов средства за оплату проживания и погашать ежемесячный долг перед собственником недвижимости.

Принципиальным отличием договора аренды от субаренды является то, что свое согласие на такие действия должен дать не только арендатор, но и собственник квартиры или дома. Если письменно оформленного согласия нет, то субаренда будет считаться незаконной. Это, в свою очередь, повлечет за собой самые негативные последствия для арендатора.

Забегая несколько вперед, отметим, что субаренда квартир в Сочи сегодня очень распространена. Такая схема вполне законна и позволяет остаться в плюсе всем — и собственнику, и арендатору.

Назад к содержанию

Бизнес на субаренде квартир: с чего начать?

Решив заняться субарендой квартир, очень важно понимать, что дело это очень серьезное и ответственное. Необходимо взвесить все за и против, а также оценить свои финансовые возможности. Алгоритм действий для начинающего предпринимателя будет выглядеть следующим образом:

Что потребуется обязательно:

1. Анализ рынка недвижимости — спроса и предложений;
2. Составление пошагового бизнес-плана;
3. Поиск подходящих предложений;
4. Обсуждение деталей с собственником (собственниками);
5. Подписание договора аренды с владельцем недвижимости;
6. Поиск субарендаторов;
7. Подписание договора субаренды.

Как показывает практика и опыт, наиболее сложный этап — это поиск объектов, которые собственники готовы передать для субаренды. Впрочем, в Сочи такой вопрос остро не стоит. С учетом того, что многие приобретают тут недвижимость именно под сдачу, владельцы готовы сдавать свое жилье без строгих требований по отношению к арендодателю. Главное — получать прибыль в нужном размере.

Задаваясь вопросом о том, как правильно развивать бизнес по субаренде квартир, всегда следует помнить о том, что вы, выступая в роли арендатора, несете перед собственником полную ответственность за своевременное погашение всех платежей. Если субарендаторы несвоевременно оплачивают задолженности по квартплате или за коммунальные услуги, то это становится исключительно вашей проблемой.

Назад к содержанию

Лучшие варианты квартир для субаренды

Самый лучший вариант — это квартиры, расположенные вблизи центра города и районах, которые пользуются большой популярностью у арендаторов. Например, в Сочи — это квартиры у берега моря или вблизи горных курортов. Отметим также, что курортную недвижимость можно очень выгодно сдавать в субаренду в разгар туристических сезонов, которые приходятся на лето и зиму. К примеру, вы можете заключить договор с собственником квартиры и платить по 50 тысяч ежемесячно, но при этом пересдавать жилье за 5-7 тыс. рублей в сутки. Согласитесь, что выгода такого решения очевидна.

Если же рассматривать другие города, то нужно детально изучать рынок недвижимости и понимать, какие квартиры наиболее выгодно сдавать. Как правило, арендаторы высоко ценят близость объектов инфраструктуры и хорошую транспортную доступность. Если же вы найдете квартиру в таком районе по выгодной цене и с собственником, который не против пересдачи, то такой вариант смело можно рассматривать.

Также дополнительно отметим, что посуточная сдача — вариант более выгодный, чем субаренда на длительный срок.

Назад к содержанию

Договор субаренды

В ситуации с субарендой квартир арендатору потребуется заключить сразу два договора — с собственником и субарендатором. В первом случае очень важно прописать, что собственник не возражает против пересдачи жилого помещения третьим лицам. Этот аспект на самом деле очень важен, поскольку без него субаренда будет считаться неправомерной. Если вдруг в основной документ данный пункт не включен, то его всегда можно оформить в виде дополнительного соглашения.

На основании первого договора с прописанным правом пересдачи, арендатор может заключать новые договоры с субарендаторами. Он, по сути, выглядит стандартным образом и должен включать в себя следующие пункты:

1. Адрес расположения объекта;
2. Точные технические характеристики;
3. ФИО сторон;
4. Адреса и реквизиты;
5. Ответственность и обязанности сторон;
6. Штрафные санкции за неисполнение условий;
7. Сумма ежемесячных платежей;
8. Иные важные положения (порядок оплаты коммунальных услуг и другие).

Также в договоре очень важно прописать, как именно субарендатор будет использовать вашу жилплощадь. Это, конечно, больше актуально для коммерческих помещений, но и при заключении договора субаренды квартиры не стоит пренебрегать данным пунктом. Здесь стоит указать, что жилье будет использоваться исключительно для проживания, а не для ведения бизнеса или оказания услуг.

В момент подписания договора, арендатор предоставляет субарендатору пакет документов, который подтверждает его право на пересдачу квартиры в аренду — документ, удостоверяющий личность, договор с собственником квартиры, дополнительное соглашение (если есть). Также можно дополнительно приложить выписку из ЕГРН, свидетельствующую о правах собственника.

Что касается сроков оформления, то здесь все индивидуально. Сдать квартиру в субаренду можно на любой срок. Однако, очень важно учитывать тот факт, что срок договора субаренды не может быть больше, чем действие основного договора между собственником и арендатором-посредником. Напомним, что договор аренды, заключенный на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если вы заключаете его на меньший период, то регистрировать ничего не потребуется.

Назад к содержанию

Как работать самозанятым?

Чтобы сдавать квартиры в субаренду не требуется открывать ИП или ООО. Самый простой и выгодный способ — оформление самозанятости. Сделать это можно через приложение «Мой Налог» или же в ФНС по месту жительства.

Сумма налога от дохода в случае с самозанятостью составляет всего 4-6% (в зависимости от того, кто ваши клиенты). Однако, ваш суммарный годовой доход не должен превышать 2, 4 млн. рублей. Если вы, например, планируете сдавать несколько квартир в субаренду, то доход может быть выше и такой формат организации бизнеса вам не подойдет.

Схема работы предельно проста: отчитываетесь о своем доходе на сайте или в мобильном приложении, а система сама рассчитывает налог. Оплата осуществляется раз в месяц. Это действительно очень удобно.

Назад к содержанию

Сдача квартиры в субаренду: подводные камни

На первый взгляд может показаться, что минусов у субаренды нет. В целом, если ответственно подходить к вопросу поиска вариантов для пересдачи и грамотно составлять договоры, то это так. Однако, любой бизнес имеет свои риски и подводные камни. Субаренда, к сожалению, не является исключением из правил.

Главный риск — прогореть в финансовом плане и неправильно оформить договор с собственником, что, в свою очередь, повлечет за собой определенную ответственность. Например, вы можете выбрать для пересдачи квартиру, которая будет простаивать определенное время. Прибыли вы получать не будете, а оплачивать аренду собственнику придется в полном объеме.

Если же неправильно оформить договор, то собственник квартиры может потребовать изменения условий или и вовсе запретить вам заниматься коммерческой деятельностью на своей жилплощади. К слову, незаконная сдача жилья приравнивается к мошеннической деятельности. Риски тут очевидны.

Дополнительно скажем, что арендатор ни в коем случае не имеет равнозначные права с собственником квартиры. Он не может прописывать в ней третьих лиц или совершать иные действия.

Ну и, конечно же, нужно быть готовым к тому, что возмещать возможный причиненный ущерб квартире придется из своего собственного кармана. Например, при сдаче квартиры посуточно, арендаторы могут что-то сломать, украсть или испортить. Очень часто поломки могут носить скрытый характер и выявляться только спустя определенное время после выезда жильцов. Устранять все недостатки нужно будет за свой счет.

Назад к содержанию

Выводы и рекомендации от экспертов

Бизнес, построенный на субаренде квартир, на самом деле может приносить стабильно высокий доход с относительно небольшими вложениями. В широком перечне случаев это также выгодно, как и покупка собственной квартиры под сдачу. Главное — ответственный подход и детальный просчет всех рисков.

К слову, решив заняться субарендой в Сочи, вы можете рассматривать не только квартиры, но и коттеджи, гостевые дома и мини-отели.

Хотите приобрести недвижимость для выгодной сдачи в аренду в Сочи? Обращайтесь к экспертам компании «Винсент Недвижимость»! Мы поможем найти лучший вариант в вашем бюджете, который гарантировано будет приносить стабильно высокий доход.