Можно ли продать квартиру в военной ипотеке и как это сделать

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке, представляет собой достаточно сложный процесс. Это обусловлено тем, что жилье приобретено с использованием целевого жилищного займа (ЦЖЗ), который военнослужащий обязан погасить в рамках программы. Однако случаи, когда возникает необходимость продать такую квартиру, встречаются достаточно часто. В этой статье мы подробно рассмотрим, можно ли продать квартиру, купленную с использованием военной ипотеки, какие условия и ограничения связаны с этим процессом, и какие шаги необходимо предпринять для успешной продажи.

Содержание:

1. Что такое военная ипотека и как она работает
2. Когда можно продать квартиру, купленную по военной ипотеке
3. Как продать квартиру по военной ипотеке: основные шаги
4. Особенности продажи квартиры по военной ипотеке
5. Способы продажи квартиры, находящейся в военной ипотеке
6. Возможные риски и последствия при продаже квартиры по военной ипотеке

Если вы хотите купить квартиру по программе военной ипотеки в Сочи, обращайтесь к экспертам компании «Винсент Недвижимость». Мы возьмем на себя все заботы о поиске подходящего объекта и сделке купли-продажи.

Что такое военная ипотека и как она работает

Военная ипотека — это специальная государственная программа, запущенная в 2005 году для поддержки военнослужащих в улучшении их жилищных условий. Программа позволяет военнослужащим приобрести жилье на льготных условиях, в частности, без необходимости внесения значительного первоначального взноса. Для участия в программе необходимо быть включенным в систему НИС (накопительно-ипотечная система), что предполагает ежемесячное накопление средств на специальном счете военнослужащего.

Эти средства формируются за счет государственных взносов и могут использоваться на покупку квартиры или дома. Военнослужащий берет ипотечный кредит в банке, который затем погашается за счет государственных субсидий. По сути, жилье остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Это одна из причин, почему процесс продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке, может быть довольно сложным.

Назад к содержанию

Когда можно продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Продажа квартиры, находящейся под военной ипотекой, возможна при определенных условиях, но только после выполнения ряда обязательств. Военнослужащий может столкнуться с необходимостью продать жилье в следующих случаях:

• Необходимость переезда. Переезд может быть вызван служебной необходимостью, когда военнослужащего переводят в другой город или регион.
• Семейные обстоятельства. Например, рождение детей или необходимость смены жилья по другим личным причинам.
• Снижение финансовой нагрузки. Иногда военнослужащий может решить продать квартиру для улучшения своего финансового положения, особенно если ему сложно выполнять обязательства по кредиту.

Основным условием, при котором продажа квартиры по военной ипотеке возможна, является полное погашение ипотечного кредита. Это связано с тем, что квартира находится в залоге у банка, а до завершения погашения кредита военнослужащий не может распоряжаться жильем свободно.

Назад к содержанию

Как продать квартиру по военной ипотеке: основные шаги

Процесс продажи квартиры, купленной с использованием военной ипотеки, предполагает определенный порядок действий. Рассмотрим его более подробно.

Шаг 1. Погашение военной ипотеки

Прежде чем приступить к продаже квартиры, военнослужащий должен погасить оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Это может быть достигнуто несколькими способами:

• Личное погашение долга. Военнослужащий может досрочно погасить ипотеку из собственных средств.
• Продажа квартиры с использованием средств покупателя. В этом случае покупатель вносит аванс, который идет на погашение задолженности, после чего квартира переоформляется в его собственность.
• Рефинансирование ипотеки. В некоторых случаях военнослужащий может рефинансировать ипотечный кредит на более выгодных условиях, чтобы уменьшить ежемесячные выплаты или быстрее погасить долг.

После полного погашения задолженности по ипотечному кредиту квартира перестает быть залогом, и военнослужащий становится ее полноправным собственником. Только после этого можно приступить к оформлению продажи.

Шаг 2. Уведомление органов НИС и банка

После погашения кредита необходимо уведомить органы накопительно-ипотечной системы (НИС) и банк о намерении продать квартиру. Банк и НИС должны быть уведомлены о продаже, чтобы избежать нарушений условий программы и получить соответствующие разрешения.

Шаг 3. Подача заявления на снятие обременения

После погашения кредита необходимо подать заявление на снятие обременения с квартиры. Обременение — это ограничение, накладываемое банком на недвижимость до тех пор, пока заемщик не выполнит свои обязательства. Снятие обременения оформляется через банк, в котором был оформлен кредит, после чего необходимо обратиться в Росреестр для завершения процедуры.

Шаг 4. Получение разрешения от органов НИС

Для продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, требуется разрешение от органов НИС, которые должны подтвердить, что военнослужащий выполнил все обязательства по программе и не имеет задолженностей. Такое разрешение необходимо, поскольку продажа имущества, приобретенного на государственные средства, находится под строгим контролем.

Шаг 5. Оформление сделки купли-продажи

После снятия обременения и получения разрешения от НИС военнослужащий может приступить к оформлению сделки купли-продажи. На этом этапе все действия производятся так же, как и при продаже обычной квартиры: подготавливается договор купли-продажи, проходит оформление в Росреестре и производится расчет с покупателем.

Назад к содержанию

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Несмотря на общую схему продажи, продажа квартиры по военной ипотеке имеет ряд особенностей, о которых необходимо знать заранее.

Необходимость полного погашения кредита

Квартира может быть продана только после полного погашения кредита, так как до этого она находится в залоге у банка. Это обязательное условие, которое затрудняет продажу жилья, купленного по военной ипотеке, если у военнослужащего нет возможности досрочно погасить кредит.

Обременение квартиры

До момента погашения ипотеки на квартиру наложено обременение, которое автоматически снимается после выполнения обязательств по кредиту. До этого момента военнослужащий не может продать квартиру, так как он не является полноправным собственником.

Ограничение на участие в программе НИС

После продажи квартиры военнослужащий теряет право на повторное участие в программе военной ипотеки. Это важно учитывать, если планируется приобретение нового жилья.

Назад к содержанию

Способы продажи квартиры, находящейся в военной ипотеке

Как мы отмечали выше, существует несколько возможных схем продажи квартиры по военной ипотеке, и каждая из них имеет свои особенности и риски.

Продажа с участием покупателя, который погашает ипотеку

Один из самых популярных вариантов — это продажа квартиры с привлечением средств покупателя. В этом случае покупатель вносит аванс, который идет на погашение оставшейся задолженности по ипотечному кредиту. После этого обременение с квартиры снимается, и происходит полная передача прав собственности. Данный способ может потребовать от покупателя доверия к продавцу, так как он передает значительные суммы до завершения сделки.

Другой способ — рефинансирование ипотечного кредита. Военнослужащий может обратиться в другой банк с целью рефинансирования на более выгодных условиях или с целью снижения задолженности. Это позволяет снизить ежемесячные платежи и сократить общий срок погашения ипотеки, после чего квартира может быть продана на общих условиях.

Продажа с согласия банка

Иногда возможно согласовать продажу квартиры с банком-кредитором. Банк может рассмотреть вариант с переводом долга на нового заемщика или выдать разрешение на продажу с учетом погашения остатка. Однако такая возможность существует не во всех банках и требует специальных условий.

Назад к содержанию

Возможные риски и последствия при продаже квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке, сопряжена с определенными рисками. Основные из них включают:

• Сложности в досрочном погашении кредита. Потребуется значительная сумма для досрочного погашения ипотеки, что не всегда возможно без привлечения покупателя или рефинансирования.
• Потеря права на повторное участие в НИС. После продажи квартиры военнослужащий теряет возможность вновь участвовать в программе военной ипотеки.
• Сложности в оформлении разрешения от НИС. Программа НИС предполагает строгий контроль, и получение разрешения на продажу может занять время.
• Возможные юридические сложности. Сделка с квартирой по военной ипотеке требует тщательной подготовки документов, так как в случае нарушения условий можно столкнуться с юридическими последствиями.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке, возможна, но требует выполнения строгих условий и погашения кредита. Основной порядок действий включает погашение задолженности, снятие обременения, получение разрешения от НИС и оформление сделки. Для успешной продажи военнослужащему следует учитывать все особенности программы военной ипотеки и, при необходимости, обратиться за консультацией к юристам и специалистам по недвижимости, что поможет избежать ошибок и финансовых потерь.

Назад к содержанию